虽然政府在综合改造之初就想到了这个问题，并且为鼓励物业公司进驻老旧小区，出台了给予财政补贴的政策（物业费标准的50%），但是效果却差强人意。老旧小区的居民以往没有缴纳过物业费，缴费意识差，物业公司提供服务后绝大部分仅能拿到政府的补贴，从小区业主那里几乎收不到物业费，导致物业公司亏损。物业公司想通过法律途径维权时，发现由于没有与业主签订《物业服务合同》，未建立物业服务合同关系，或者虽然与部分业主签订了《物业服务合同》，但是没有达到小区选聘物业公司的法定条件，从而导致维权无望。

      有鉴于此，进驻的物业公司为了止损，在经营一段时间后就选择了主动退出。结果显而易见，物业公司退出后，小区又处于无人管理的状态，垃圾遍地，环境又遭破坏......如何避免这种状况发生呢？笔者结合相关法律法规及河南省、郑州市两级政府出台的关于老旧小区综合改造的文件精神，提出以下思路，以期抛砖引玉：

      一、针对尚未启动改造或改造尚未完成的老旧小区

      根据郑州市住房保障和房地产管理局2019年12月26日发布的《关于在老旧小区综合改造中推广“三承诺”的通知》，在启动改造前针对综合改造方案征求小区居民意见时，除了要求居民履行“三承诺”的义务外，对在改造方案中已确定落实的物业管理方案，单独征求居民意见，签订同意书；如综合改造方案中未涉及具体的物业管理方案的，在征求改造意见时，由街道办事处联合社区指导居民以单元或楼宇为单位，选举居民代表，完成征求意见的同时，以居民代表为基础，在街道办事处的指导下召开业主大会，选举业主委员会成员，成立业主委员会，完成小区的业主自治。

      二、针对已经完成改造的小区

      1、如前期改造时未落实物业管理，小区也未实现业主自治的，可以由街道办事处或社区牵头引入物业公司，签订《临时物业服务合同》，但是一年内应成立业主委员会并签订正式的《物业服务合同》。

      依据：郑州市人民政府2019年11月14日发布的《郑州市老旧小区综合改造工程实施方案》的要求，“根据老旧小区实际，可采取连片打包、路院共管、共建共管等方式，引入专业化物业服务企业进驻。”

       2、如果一年内成立业主委员会有困难的，可以由小区所在的居民委员会代行业主委员会的职责，与物业公司签订《物业服务合同》，待条件成熟成立业主委员会后，再将权力移交给业主委员会。

       依据：住房和城乡建设部2009年12月01日发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”

       河南省住房和城乡建设厅2018年9月5日发布的《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第六十九条也作出了相似规定。

       总之，老旧小区综合改造后，如何规范管理、保护改造成果是长久大计，这离不开政府的引导和支持，但归根结底，维护小区的主体责任最终还是要落在业主头上，因此把业主组织起来实现自治管理才是最终解决之道。虽然在完成改造之初可以由政府帮助引入社会化、专业化的物业管理机构，但毕竟是临时性的，最长期限不过一年。因此在这短短的一年时间内，对物业公司来讲，要切实提供优质的物业服务，赢得业主的认可，逐步与业主签订《物业服务合同》，务必达到户数和面积双过半；对政府（尤其是街道办事处和社区）来讲，要指导居民在各小区成立业主委员会，在一年的临时物业服务结束后，由小区的业主委员会与物业公司续签《物业服务合同》或重新选聘物业公司。无论是哪种方式，最终实现业主自治，由业主委员会代表全体居民选聘物业公司才能真正实现社会化、市场化、专业化的物业管理。